[tintuc]Hiện tại các sản phẩm phù hợp và tiềm năng để đầu tư không có quá nhiều. Đặc biệt là phân khúc căn hộ, có khá nhiều dự án mở bán nhưng những dự án thực sự tốt để đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhà trong phố các quận trung tâm SG thì mặc dù luôn có nhu cầu thực nhưng sau nhiều năm phát triển nóng, giá tăng nhiều giờ đã chỉ còn là chỗ cho dân chuyên nghiệp, vốn dày. Nhà đầu tư mới vào là khả năng... bị chốt lời hoặc chuyển cho quả bom để ôm. Có thể không bị lỗ nhưng khả năng bị đọng vốn là khá cao nếu không mua được giá tốt. Riêng bds nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại có cam kết LN thì tốt nhất là tránh xa nếu ac quan tâm đến khía cạnh đầu tư hoặc không thuộc diện... rất nhiều tiền hoặc thừa tiền. Bds ở các địa phương du lịch phát triển như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hoà... thì có thể nhắm đến các loại đất trong dân, nhà đất phân lô loại sở hữu lâu dài, tìm hiểu kỹ tình hình biến đông giá cả và giao dịch gần đây để tránh mua hớ. Cẩn trọng với loại sở hữu có thời hạn trong các khu nghỉ dưỡng, loại này gần như tính thanh khoản bằng 0, tức là khi cần tiền thì bán... rẻ cũng không ai mua cả.

Một phân khúc mà mọi người có thể cân nhắc là đất nền ở vùng ven, tỉnh ven có kết nối và kế hoạch phát triển hạ tầng tốt, rõ ràng, gần khu dân cư hiện hữu giá còn hợp lý. Hoặc là đất phân lô, đất trong dân ở các quận mới đang trên đà phát triển sát trung tâm thành phố. Người có ngân sách lớn có thể nhắm đến Q2, Q7; người có ngân sách ít hơn có thể nhắm đến Q9, Nhà Bè, Bình Tân, Bình chánh, Thủ Đức, Hóc Môn... Với loại này thì chú ý nhiều hơn đến các khu vực ít bị làm thị trường và bị truyền thông chú ý. Hạn chế nhảy vào các khu vực có môi giới và nhà đầu tư tập trung mua bán quá nhiều, vì nếu như thế khả năng giá đã cao rồi, đầu tư ko hiệu quả nữa.

(Theo hoangchungceo)
canh-chong-10-rui-ro-khi-dau-tu-bds

1. Rủi ro thứ nhất: Vướng quy hoạch

Những nơi đã phát triển, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu? Bạn chọn đúng thì bạn có lãi còn bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ bị chôn tại đó hoặc thậm chí là lỗ. Nhiều tài sản dù ở trong nội thành nhưng không còn lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.
thi-truong-bat-dong-san-2021

 Chính vì thế, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên đặt ra trước khi mua là bất động sản này có dòng tiền hay không: hay bất động sản này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp?Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.
Vì vậy, tính thanh khoản khi đầu tư phải đứng lên hàng đầu luôn đặt câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của bất động sản có cao hay không?

2. Rủi ro thứ hai: Bất động sản đang thế chấp

Kiếm được tiền ngay khi mua. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản quan trọng, kiếm tiền khi mua được hay là mua luôn thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá. Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bất động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản, mua rẻ và bán cũng rẻ.

Xem thêm >> Tình huống chủ nhà yêu cầu bên mua thanh toán tiền để giải chấp ngân hàng

3. Rủi ro thứ ba: Bất động sản đang bị tranh chấp

Bạn luôn phải kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản hoặc có thể bạn nhờ những người am hiểu về bất động sản có kinh nghiệm, uy tín…. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Phải chắc chắn rằng tài sản của bạn có đầy đủ giấy tờ pháp lý không thuộc diện tranh chấp hay thuộc quy hoạch của một dự án khác,.. để tránh những rủi ro sau này.

Câu hỏi bạn nên tự hỏi khi mua bất động sản: Tình trạng pháp lý của bất động sản này như thế nào?

4. Rủi ro thứ tư: Bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Thời gian đầu tư: Trước khi đầu tư bất cứ một loại bất động sản nào bạn cũng phải có kế hoạch về thời gian, số tiền lãi mà bạn mong muốn khi mà đầu tư, mức rủi ro mà bạn có thể chấp nhận được. Nếu quá thời gian xác định thì bạn nên cắt lỗ để bảo toàn vốn.
Theo kinh nghiệm đầu tư bất động sản của một số chuyên gia, khi tham gia bất cứ thị trường đầu tư nào rất khó để có thể chắc chắn 100% thu lãi cao. Vì vậy, bạn hãy đưa ra mức thời gian cho dòng tiền của bạn vào bất động sản này là bao lâu và lợi nhuận bạn mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi là bao nhiêu. Ngay khi đạt được mức lợi nhuận này so với đồng vốn bạn bỏ ra thì bạn nên bán ngay bất động sản đó để thu về vốn + Lợi nhuận mơ ước. Kể cả khi bất động sản của bạn có thể tăng thêm một chút đi chăng nữa thì mức độ rủi ro sau đó lại quá cao. Rất nhiều nhà đầu cơ bất động sản và tài chính sành sỏi đã rơi vào tình trạng này, tham thêm lợi nhuận để rồi thị trường bất động sản đi xuống và cuối cùng mất đi rất nhiều tài sản.

5. Rủi ro thứ năm: Hợp đồng mua bán sai chuẩn

Dưới đây là những câu hỏi mà người mua nhà thường băn khoăn, thắc mắc. Hợp đồng góp vốn kinh doanh hay Hợp đồng hứa mua hứa bán hay Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Có cần công chứng Hợp đồng đặt cọc hay không, đặt cọc bao nhiêu phần trăm,...
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do các bên tự thỏa thuận nhưng nên ghi theo đúng thực tế, không nên ghi thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Lý do:

- Khi các bên không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Nhiều rủi ro khi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế các bên đã thỏa thuận.

Ví dụ: A và B thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất diện tích 100m2 với giá 02 tỷ đồng, nhưng khi công chứng hợp đồng chỉ ghi là 1.5 tỷ đồng để giảm tiền thuế, lệ phí. Khi hợp đồng có hiệu lực nếu A (bên mua) chỉ trả đúng 1.5 tỷ đồng theo hợp đồng thì bên B (bên bán) rất khó yêu cầu A trả đủ 02 tỷ đồng.

6. Rủi ro thứ sáu: Giao dịch “đúng thời điểm nhưng không đúng người”

Có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không ma nào đến thuê hay kinh doanh. Thì nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.
bán đất thổ cư có sổ không có người mua


Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu BĐS bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện… bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

7. Rủi ro thứ bảy: Không chú ý đến các điều khoản khi đặt cọc

Lưu ý khi đầu tư: khi đã quá thời gian trong kế hoạch đầu cơ bất động sản của bạn mà dòng tiền của bạn đang âm, bạn nên cắt lỗ ngay để có thể giữ lại vốn và tìm kiếm cơ hội đầu tư khác tốt hơn, đừng nên quá cố chờ đợi để rồi cuối cùng nguồn vốn của bạn bị thâm hụt sâu thậm chí mất trắng hoặc âm…
Khi bạn đầu tư bất động sản bạn nên đặt ra những câu hỏi sau: Thời gian bạn tham gia? Đầu tư là bao lâu? Lợi nhuận bạn mong muốn là bao nhiêu? Rủi ro bạn có thể chấp nhận được? dau-tu-bds
  Trong giao dịch mua bán nhà đất, chẳng hạn, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá 60 ngày thì chỉ phải trả cho khách hàng tiền lãi tính theo lãi suất của ngân hàng được chủ đầu tư chọn. Nhưng nếu khách hàng quá hạn thanh toán từ 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán, tương đương 36%/năm.

8. Rủi ro thứ tám: “né thuế”

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do các bên tự thỏa thuận nhưng nên ghi theo đúng thực tế, không nên ghi thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Lý do:

- Khi các bên không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Nhiều rủi ro khi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế các bên đã thỏa thuận.

Ví dụ: A và B thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất diện tích 100m2 với giá 02 tỷ đồng, nhưng khi công chứng hợp đồng chỉ ghi là 1.5 tỷ đồng để giảm tiền thuế, lệ phí. Khi hợp đồng có hiệu lực nếu A (bên mua) chỉ trả đúng 1.5 tỷ đồng theo hợp đồng thì bên B (bên bán) rất khó yêu cầu A trả đủ 02 tỷ đồng.

9. Rủi ro thứ chín: chất lượng bất động sản không đảm bảo

Phong thủy, hạ tầng, dịch vụ là 3 vấn đề cần quan tâm. Kinh nghiệm lựa chọn khi đầu tư bất động sản, bạn nên chọn mua gần chợ mất, gần bệnh viện, gần các trường học, các khu vui chơi giải trí,.. Không nên chọn những nơi điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng kém hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, trộm cắp… Đừng chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này vì nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của tài sản.
 
Bạn đừng quên trang bị cho mình những kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó. Chỉ có như vậy bạn mới có thể nhận biết được các rủi ro mà thị trường mang lại để tránh cũng như những cơ hội đầu tư tuyệt vời giúp bạn có một khoản lợi nhuận lớn. Chúc bạn có thể trở nên giàu có hơn nữa trên con đường đầu tư bất động sản của mình.

10. Rủi ro thứ mười: mất trắng vì bị lừa đảo

Bất động sản phải có tính thanh khoản. Sai lầm lớn kiến các nhà đầu tư đang chôn tiền của mình tại các khu vực cách quá xa khu trung tâm, các chung cư, liền kề góp vốn đã dừng hoặc chậm thi công tại phân khúc bất động sản cao cấp. Rất nhiều dự án khi bạn mua xong, không thể bán lại vì không có người mua, chậm chí dù cắt lỗ nhưng cũng không có người mua.
 
Mua vào rất dễ và bán ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay. Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và hoặc có ý tưởng đầu tư dài hạn. bat-dong-san-dong-tien-lai-von
  
Đa dạng hóa đầu tư - kinh nghiệm không phải ai cũng biết. Đa dạng hóa đầu tư là khi các nhà đầu tư phân bổ tiền vào nhiều loại đầu tư khác nhau. Khi một lĩnh vực đầu tư bị sụt giảm và lĩnh vực khác tăng trưởng thì việc lựa chọn đa dạng hóa trong đầu tư giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro của mình, đảm bảo an toàn tối đa tài chính
Đầu tư kinh doanh là đúng nhưng đừng bao giờ bỏ hết tất cả số tiền mình có vào một dự án kinh doanh mà theo bạn còn mới mẻ hay không chắc chắn. Đó cũng là quan điểm của huyền thoại đầu tư người Mỹ Warren Buffett từng đứng trong top 10 tỷ phú giàu nhất thế giới trong nhiều năm liền. Ông Warren Buffett có nhiều bí quyết làm giàu và sẵn sàng chia sẻ chúng với mọi người. 
[/tintuc]