Khi mang tiền đi đầu tư cần phải hiểu về Net Present Value để phân tích lợi nhuận của một dự án hoặc một khoản đầu tư dự kiến đồng thời nắm được tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR.


 

NPV là gì

NPV (Net Present Value) dịch ra tiếng Việt: Giá trị hiện tại ròng, là giá trị hiện tại của toàn bộ dòng tiền dự án trong tương lai được chiết khấu về hiện tại.

NPV được sử dụng trong ngân sách vốn và lập kế hoạch đầu tư để phân tích lợi nhuận của một dự án hoặc một khoản đầu tư dự kiến.

Phương pháp NPV xuất phát từ ý tưởng tiền trong hiện tại có giá trị cao hơn cùng với số tiền trong tương lai vì lạm phát và thu nhập từ các khoản đầu tư thay thế có thể thực hiện trong một khoảng thời gian. Nói cách khác, một đồng kiếm được trong tương lai sẽ không có giá trị bằng một đồng kiếm được trong hiện tại.

Công thức tính NPV

NPV được tính theo công thức sau:

Trong đó:

  • t là thời gian tính dòng tiền
  • n là tổng thời gian thực hiện dự án
  • r là tỉ lệ chiết khấu
  • Ct là dòng tiền thuần tại thời gian t
  • C0 là chi phí ban đầu để thực hiện dự án

Giá trị hiện tại ròng bằng không có nghĩa là dự án hoàn trả khoản đầu tư ban đầu cộng với tỉ lệ hoàn vốn yêu cầu.

Giá trị hiện tại ròng dương có nghĩa là thu nhập dự kiến đươc tạo ra bởi một dự án hoặc đầu tư vượt qua chi phí dự kiến. Một khoản đầu tư có NPV dương sẽ có lãi và khoản đầu tư có NPV âm sẽ dẫn đến lỗ ròng.

Giá trị hiện tại ròng NPV là một trong hai phương pháp chiết khấu dòng tiền (Phương pháp khác là tỉ lệ hoàn vốn nội bộ IRR) được sử dụng trong so sánh đánh giá các đề xuất đầu tư nơi dòng chảy của thu nhập thay đổi theo thời gian.



Vậy tỷ suất sinh lợi năm của 'phi vụ' đầu tư này là bao nhiêu:

Chúng ta lên Excel lập bảng như sau:

Cột A là cột thể hiện các năm. Trong tài chính, người ta đưa tiền vào cuối thời kỳ.

Cột B là dòng tiền chi ra.

Cột C là dòng tiền thu vào.

Cột D là dòng tiền tổng = Tiền vào – tiền ra.

Chúng ta sẽ có kết quả như sau: 

Cuối năm 2010 (ô D2) = -4.000.000.000;

Cuối năm 2011 (ô D3) = 240.000.000;

Cuối năm 2012 (ô D4) = 240.000.000;

Cuối năm 2013 (ô D5)= -260.000.000; 

Cuối năm 2014 (ô D5) = 300.000.000;

Cuối năm 2015 (ô D6) = 300.000.000;

Cuối năm 2016 (ô D7) = 300.000.000;

Cuối năm 2017 (ô D8) = 7.300.000;



Chúng ta dùng công thức Excel IRR sẽ tính ra tỷ suất sinh lợi của dòng tiền này theo năm.

Cách thực hiện như sau, vào ô Excel, đánh dấu =IRR(D2:D9) và Enter sẽ ra kết quả là 0,1216

Đổi số thập phân qua số %, sẽ là 12,16%

Chúng ta kết luận Tỷ suất lợi nhuận của 'phi vụ' đầu tư trên là 12,16%/năm

Xem cách tính NPV trong Dự án kinh doanh phòng trọ

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR

Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ IRR (Internal Rate of Return) là tỉ lệ chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng NPV của tất cả các dòng tiền (cả dương và âm) từ một dự án cụ thể bằng không. Nói một cách khác, khoản đầu tư ban đầu sẽ bằng với giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai của khoản đầu tư đó.

IRR là một số liệu được sử dụng để ước tính khả năng sinh lời của một khoản đầu tư tiềm năng. Nếu IRR lớn hơn hoặc bằng với chi phí vốn, công ty sẽ coi dự án đó là một khoản đầu tư tốt. Giả sử, tất cả dự án đều yêu cầu một khoản đầu tư bằng nhau, dự án nào có mức IRR cao nhất sẽ được xem là tốt nhất và thực hiện đầu tiên.

IRR đề cập đến suất thu lợi nội tại, có nghĩa là suất sinh lợi của chính bản thân dự án nên loại trừ các yếu tố như lạm phát, hoặc các rủi ro tài chính khác nhau…

Công thức tính IRR

IRR được tính dựa trên cùng một công thức như NPV

cong thuc tinh IRR
Công thức tính IRR

Trong đó:

  • t là thời gian tính dòng tiền
  • n là tổng thời gian thực hiện dự án
  • r là tỉ lệ chiết khấu
  • Ct là dòng tiền thuần tại thời gian t
  • C0 là chi phí ban đầu để thực hiện dự án

VÍ DỤ: ĐẦU TƯ MUA, CHO THUÊ NHÀ

Cuối năm 2010, anh B mua nhà nhà 4 tỷ. B cho thuê mỗi năm được 240 triệu. Cho thuê đến hết năm thứ 2013, anh B đầu tư nâng cấp nội thất 500 triệu. sau đó cho thuê mỗi năm được 300 triệu. Đến cuối năm thứ 2017, B không cho thuê nữa, và bán nhà được 7 tỷ.

Hạn chế của IRR

Mặc dù IRR là một số liệu rất phổ biến trong việc ước tính lợi nhuận của dự án, nó có thể gây hiểu nhầm nếu sử dụng một mình. Tùy thuộc vào chi phí đầu tư ban đầu, một dự án có thể có tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) thấp nhưng có giá trị hiện tại ròng (NPV) cao.

Một vấn đề khác khi sử dụng IRR để so sánh các dự án có thời gian khác nhau. Ví dụ, một dự án có thời gian ngắn có thể có IRR cao, làm cho nó có vẻ là một khoản đầu tư tuyệt vời, nhưng cũng có thể có NPV thấp. Ngược lại, một dự án dài hơn có thể có IRR thấp, thu được lợi nhuận chậm và ổn định, nhưng có thể thêm một khoản giá trị cho công ty theo thời gian.

Một điểm rất quan trọng khác về tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là giả định tất cả các dòng tiền dương của dự án sẽ được tái đầu tư với cùng tỷ lệ với dự án , thay vì chi phí vốn của công ty. Do đó, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ có thể không phản ánh chính xác lợi nhuận và chi phí của một dự án.